(Agenzia delle Entrate Circolare n.22/E del 28.06.2013)
Arriva il vademecum dell’Agenzia delle Entrate per capire se e come applicare l’Iva nei casi di cessione e locazione di fabbricati, a seguito delle modifiche alla disciplina introdotte dal Dl n. 83/2012.
In particolare, la circolare n. 22/E del 28 giugno, grazie anche all’ausilio di tabelle riassuntive, chiarisce quali sono i casi in cui è possibile esercitare l’opzione per l’applicazione dell’Iva.
Locazioni di fabbricati
Nel caso di locazione di fabbricati abitativi la regola generale prevede l’esenzione Iva.
La circolare chiarisce che è possibile optare per l’applicazione dell’imposta se il locatore è l’impresa costruttrice o quella di ripristino dell’immobile.
Può optare, invece, qualsiasi locatore se gli immobili sono destinati ad “alloggi sociali” (Dl n.1/2012).
Nel caso di immobili strumentali il regime naturale è sempre quello di esenzione ma, a differenza dei fabbricati abitativi, l’opzione per l’applicazione dell’imposta può essere esercitata da qualunque soggetto Iva.
La circolare precisa che, per i contratti stipulati a partire dalla data di entrata in vigore del Dl n. 83/2012 (26 giugno 2012), il regime Iva prescelto al momento della stipula è vincolante per tutta la sua durata.
La stessa regola vale per i contratti relativi agli alloggi sociali, come previsto dal Dl n.1/2012, che è entrato in vigore il 24 gennaio 2012.
Se, invece, il contratto era già in corso al momento dell’entrata in vigore del decreto, la nuova disciplina interessa soltanto i canoni di locazione non ancora pagati o non ancora fatturati.
In particolare, per i contratti di locazione in corso di esecuzione, è stata ammessa la possibilità di modificare il regime Iva applicato ai canoni di locazione limitatamente ai contratti assoggettati a Iva per obbligo di legge, in base alla previgente disciplina.
La soluzione adottata con la circolare per questi contratti è improntata a principi di flessibilità, nell’ottica di far salvi i comportamenti già posti in essere e di consentire l’applicazione delle nuove regole per tutta la durata residua del contratto, ferma restando l’efficacia delle opzioni espresse in base alla precedente normativa.
Cessioni di fabbricati
Tranne alcuni casi in cui è obbligatorio applicare l’imposta, le operazioni sono esenti da Iva sia se i fabbricati sono abitativi sia se sono strumentali. Se i fabbricati sono abitativi, è possibile optare per l’imponibilità in caso di cessione effettuata da imprese costruttrici o di ripristino, ma solo quando sono passati 5 anni dalla fine dei lavori.
Se l’immobile è destinato ad “alloggio sociale”, invece, l’opzione può essere esercitata da qualunque soggetto Iva. Quest’ultima regola vale anche per gli immobili strumentali.
API NOTIZIE N. 26 del 1 luglio 2013